Et stort tilbud av nye ferdigstilte boliger har holdt prisene nede gjennom 2018, mener eiendomssjefen.&nbsp;
- Nå ser vi imidlertid at byggetakten har falt. Samtidig ser vi at kjøpekraften vil være der, lønnsveksten forventes å bli god i 2019 og arbeidsledigheten lav. &nbsp;
Det kan føre til nytt prispress på de boligene som er.
&nbsp;
Befolkningen vokser – spesielt i byene
Vi er litt over 5,2 millioner mennesker i Norge nå, i løpet av de neste 20 årene vil befolkningen vokse med over millionen skal vi tro regnemestrene i Statistisk Sentralbyrå (SSB). Vi skal altså bli over 50.000 flere hvert år fram til 2020, sier Terje Buraas.&nbsp;
Dette er en mer moderat vekst enn hva SSB så for seg for noen år siden, med det er fremdeles flere enn det finnes boliger til per i dag, sier han.&nbsp;
Alle de nye innbyggerne må ha et sted å bo
Flyttemønstrene er også tydelige. De fleste nordmenn ønsker å&nbsp; bosette seg i byene. Bare i Oslo beregnes befolkningsveksten å bli mellom seks og 7.000 nye innbyggere per år.&nbsp;
- Og det er et forsiktig anslag skal vi tro SSB.
Dette innebærer et boligbehov på cirka 3.600 nye boliger i året i hovedstaden alene. Her vil det etter planen ferdigstilles rundt 1.400 boliger i 2019.&nbsp;
– Etterspørselen vil altså etter all formodning være der, men vi er mer usikre på tilbudssiden, sier han.
&nbsp;

Det er utsikter til prisvekst i Oslo også neste år. Etterspørselen er god, vi er litt mer usikre på tilbudssiden utover i året, sier Buraas. (Foto: Istock)
&nbsp;
Les også vår nybyggsjefs prognose for 2019: Er redd for nytt prispress i Oslo&nbsp;
&nbsp;
Tror det vil bygges mer, men ikke nok til å få prisfall
Med et høyt antall ferdigstillelser av nye boliger nå i vinter og på vårparten 2019 tror vi prispresset vil holde seg moderat, en stund, sier Buraas.
- Samtidig ser vi at det nå ut til at dette vil endre seg utover året.&nbsp; Vi er ikke overrasket at for eksempel Oslo vil kunne få for få boliger til salgs inni 2020, slik vi så i 2015 og 2016. Det vil gi ny prisvekst.
– Det aller viktigste for boligmarkedet er at folk har en jobb, sier Buraas. Så lenge de har tro på at inntekten vil være jevn og god i år fram, så vil de tørre å satse på boligkjøp.
Akkurat nå er det planlagt for få boliger i Osloområdet.
Kjøpekraften er god blant de fleste i Norge, og forventes altså å bli sterkere, på tross av rentehevinger. Lønningene vil stige mer.&nbsp;
Dette er årsaken til at ser for oss moderat vekst i boligprisene for 2019. &nbsp;
&nbsp;
Les også: Vi ser ikke for oss prisvekst på hytter i 2019
&nbsp;

Det er bygget flere tusen nye boliger i Oslo de siste årene, og flere må bygges for å unngå nytt prispress lenger fram sier Terje Buraas i DNB Eiendom. Tilflyttingen til byen er fremdeles høy. (Foto: NTB)
&nbsp;
Boligprisene vil som alltid utvikle seg ulikt i ulike områder av landet
Vi ser for oss at boligprisveksten neste år i all hovedsak vil komme i Oslo og tilliggende områder på Østlandet, sier Buraas. Tilflyttingen hit er stor.&nbsp;
Samtidig tror også på sterk bedring på Sør-Vestlandet og i Bergensregionen. Dette grunnet prognosene for oljenæringen i disse områdene.&nbsp;
I Trondheim er det bygget mye og nok de siste årene, så der tror vi prisene vil holde seg omtrent der de er nå gjennom året.&nbsp;&nbsp;
- 2019 ser ut til å bli et godt år både for boligkjøpere og boligselgere!




Sted


Prisprognose 2019




Oslo


&nbsp;3-4 %




Bergen


&nbsp;1-2 %




Trondheim


&nbsp;0 %




Stavanger


&nbsp;1-2 %




Norge


&nbsp;1-2 %




*Prognosen anslår prisutvikling per 12 måneder i boligmarkedet fra 31.12.2018 til 31.12.2019
Les også: Hva ser vi på når vi spår boligpriser?
&nbsp;





Skal du selge boligen din i 2019?
Våre eiendomsmeglere kommer gjerne og gir dere en verdivurdering. Kanskje sitter du på større verdier enn du vet om?




Bestill en verdivurdering her!





&nbsp;
&nbsp;


.
Boligkjøperne får trolig flere boliger å velge mellom neste år, de får lenger tid til å forberede budene og nærmest stillestående priser, sier lederen for DNB Eiendom Bryggesporen .
-Oppdragsmengden inn til oss nå er stor. Samtidig vet vi at flere nybyggprosjekter snart ferdigstilles.&nbsp;
&nbsp;
Tilbud og etterspørsel regulerer prisene
Når tilbudet ut i markedet er stort, vil kjøperne raskt føle at de sitter med bedre kort enn det de har vært vant til, fortsetter han.
– Som kjøper i 2018 vil du ha mye å velge i, og det er selvsagt en fordel. Du kan ta deg noe bedre tid på boligjakten og slipper ta beslutninger i all hast.
En normalt effekt av økte valgmuligheter er at det vil bli færre besøk på de litt mindre kurante boligene. - Kjøperne vil kunne velge på øverste hylle.
&nbsp;Vi vil få et marked der kjøperne blir mer kresne
Samtidig tror vi at du som selger vil få solgt boligen din uten å måtte bli altfor nervøs: Vi opplever i høyeste grad at kjøperne er der.
- Ja, du må påregne at det tar noe lenger tid. Kanskje må du ha 2-3 visninger før du får solgt, kanskje må du pusse opp litt for å gjøre boligen mer attraktiv, samtidig er det ingen tegn til at markedet vil stoppe opp.
Et boligmarked fylt av valgmuligheter betyr treghet og pruting, men du får solgt.
9 av 10 som selger er jo også kjøpere, minner han om. Våre undersøkelser viser at andelen med kjøpsplaner er stabil de neste årene.
&nbsp;
9 av 10 i boligmarkedet er både kjøpere og selgere, minner Johannessen om. - Du kjøper litt billigere og selger litt billigere. De som har mest igjen for fallende priser er førstegangskjøperne, som vil kunne få gode muligheter til å gjøre et bra kjøp.
&nbsp;
De mindre fine boligene kan fort bli liggende en stund
Kjøperne flokker seg alltid rundt de aller fineste boligene i sin prisklasse først, sier Johannessen. All erfaring tilsier derfor at de fineste boligene vil holde seg godt i pris neste år, mens de mindre kurante kan bli liggende lenge.
-På de mer gjennomsnittlige boligene vil vi gjerne måtte justere prisen noe ned for å tiltrekke folk til visning.&nbsp;
Boligkjøperne blir mer kresne i et sånt marked
Nettopp dette vil jeg si innebærer en mulighet for spesielt førstegangskjøperne, sier Johannessen. &nbsp;Det oppstår gjerne litt prutningsmonn på boliger som blir liggende usolgt over lenger tid.
- 2018 gir mulighet til å få en leilighet med et lite oppussingsbehov til en grei penge.&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
Tror på svakt fallende priser i 2018
Hvis erfaringen vår med slike markeder holder vann så vil vi nok få fallende boligpriser i Bergen gjennom 2018, sier Johannessen. Vår prognose tilsier et prisfall på rundt 3 prosent neste år.
Et forventet økt tilbud av boliger sammen med en videreføring av de strenge boliglånsreglene vil gi en effekt.&nbsp;
Vi ser ikke noe dramatisk prisfall, mer en justering.
Et treprosentsfall betyr at gjennomsnittsboligen i Bergen vil gå fra en pris på 2&nbsp;900&nbsp;000 kroner til rundt 2&nbsp;815&nbsp;000,-.&nbsp;
For en eiendomsmegler er det alltid litt utfordrende å spå nedgang i boligprisene, men samtidig er det vanskelig å se noe annet bilde av 2018 akkurat nå, sier Johannessen.
– Men vi har tatt feil før, smiler han.&nbsp;
&nbsp;
Trenger du å få tatt en verdivurdering av boligen din, kontakt oss her!
&nbsp;


.
Boligprisene i Norge har stort sett gått en vei etter prisfallet på nesten 20 prosent under Finanskrisen i 2008-09, sier Halvorsen. I ettertid har nordmenn hamstret gjeld til lav rente og kjøpt stadig dyrere. Nå lurer stadig flere på hvor dette skal ende.

- For å se på hva som kan få boligprisene ned, må vi se på hvilke forhold som har drevet dem opp.
&nbsp;For at boligprisene skal falle må det skje noe som påvirker enten tilbuds- eller etterspørssiden, forklarer Terje Halvorsen i DNB Eiendom.(Foto: CF Wesenberg)
&nbsp;
Boligprisene styres av tilbud og etterspørsel
Boligmarkedet i Norge er et fritt marked som styres av tilbud og etterspørsel. Går prisen opp eller ned så skyldes det at tilbudssiden eller etterspørselssiden påvirkes av forhold i samfunnet. &nbsp;
&nbsp;Den enorme boligprisveksten vi har hatt de siste årene skyldes i all hovedsak disse tre forholdene:&nbsp;

Høy befolkningsvekst: Antallet på boligjakt i forhold til antall boliger i markedet
Rentenedgang: Prisen på lånte penger har gått ned og kjøpekraften har økt
Et godt arbeidsmarked: Trygghet og høy lønnsvekst gir vilje til å satse

&nbsp;
- Samtidig har den såkalte «urbaniseringen» skutt fart i Norge, sier Halvorsen. Både nye og gamle landsmenn har trukket mot de store byene der arbeidsmarkedet gir større valgmuligheter. Det har gitt et ekstra press på våre regionshovedsteder, som Stavanger før oljekrisen, Tromsø, Trondheim, Oslo og Bergen. &nbsp;
Det er prisveksten i byene som dratt prisene i Norge opp
&nbsp;
Lav rente har gitt folk stadig mer å bruke
Den enkeltfaktoren som kanskje har aller størst effekt på boligmarkedet og etterspørselen er renten, sier Terje Halvorsen. – Og rentene i Norge har blitt kuttet og kuttet i omtrent 20 år.
- I 1990 var gjennomsnittslønna i Norge på 187&nbsp;000 kr i året, og vi hadde en rente på 15 prosent. Nå ligger snittlønnen på over 500 000 i året og rentene har sunket, helt ned mot dagens 2,5 prosent. &nbsp;&nbsp;
Samtidig har lønningene gått opp og utenlandsk import har gjort nær sagt alle forbruksvarer billigere. -I sum har folk altså fått stadig mer penger å investere, og bolig er nordmenns favorittinvestering, blant annet fordi det er skattegunstig.
Våre eiendomsmeglere ser som regel umiddelbar effekt i budrundene etter et rentekutt.
Selv i områder der boligtilbudet er godt stiger prisene når rentene settes ned, sier Halvorsen. Eneste unntak er områder med mye arbeidsledighet. Naturlig nok. Så lenge de har trygghet i jobben, ser de at de kan betjene mer gjeld når rentene er lave.
- Det er tydelig at folk sitter og regner på hva de kan betjene av lån før de går ut og byr.&nbsp;
&nbsp;
Hva kostet et boliglån da foreldregenerasjonen kjøpte i forhold til i dag?&nbsp;




Boliglån/
20 år nedbetaling


Månedlig lånekostnad 1990
15 % i rente


Månedlig &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; lånekostnad år 2000
8 % i rente


Månedlig &nbsp;lånekostnad år 2016
2,5 % i rente




1 million koster:


&nbsp;13.170 kr/md


8.360 kr/md


5.350 kr/md




2 millioner koster:


&nbsp;26.330 kr/md


16.700 kr/md


10.650 kr/md




3 millioner koster:


&nbsp;39.500 kr/md


25.100 kr/md


15.950 kr/md




&nbsp;*For å regne lånekostnad er boliglånskalkulator brukt, med historiske renter iflg SSB/DNB. De siste 15 årene er norske gjennomsnittslønninger økt med nesten 75 prosent iflg SSB (288’ kr året i 2000/ 508’i 2015)
&nbsp;
For de fleste er det billigere å bo i dag enn det var på 90-tallet.
&nbsp;
Hva kan få det til å smelle i boligmarkedet?
Som nevnt er det tre hovedgrunner til at boligprisene har gått opp. Det vil være endringer i de samme forholdene som kan få boligprisen til å falle.

At det bygges altfor mye og tilbudet av boliger blir større enn etterspørselen
Renteoppgang som gjør at folk ikke kan by like mye og/eller må selge pga for stort lån
Økende arbeidsledighet, som gir usikkerhet rundt egen økonomi&nbsp;

&nbsp;
&nbsp;Nær sagt alle boligkrakk i historien skyldes et av disse forholdene.
Skal boligprisene falle kraftig må renten gå uventet mye opp, eller at Norge må bli rammet av forhold som gir større arbeidsledighet, sier Halvorsen. Akkurat nå ser vi ingen tegn til det.
&nbsp;&nbsp;- Boligbygging kan også dempe prisene, men ut fra de planer som foreligger er det heller ingen fare for at tilbudet av boliger i de mest pressede områdene vil bli for stort de nærmeste årene, sier Halvorsen.
Les også: På femtitallet kostet en toroms 50 000 kroner&nbsp;
&nbsp;
Mange boligmarkeder i Norge - noen stiger, andre faller
I Norge i dag så ser vi påvirkning på boligmarkedet fra både punkt en og tre i listen, men bare lokalt.
- I Kristiansand og Bergen for eksempel er det godt med boliger å velge mellom og prisene har ligget ganske rolig. Prisen i de to byene har steget med rundt 4 prosent siste 12 måneder, i motsetning til i Oslo, der det er langt større etterspørsel enn antall boliger. Prisene har gått opp 22 prosent i hovedstaden i samme periode.
I Stavanger er arbeidsmarkedet preget av arbeidsledighet etter oljeprisfallet og prisene har falt med nesten fire prosent det siste året. Noe kraftig fall har vi imidlertid unngått i Stavanger takket være lav rente, sier han.
- For landet som helhet er det akkurat nå ingenting som tyder på et prisfall i nær fremtid, heller det motsatte slår Halvorsen fast.
&nbsp;
Les også: Slik spår vi boligprisene!&nbsp;
&nbsp;


&nbsp;
Spesielt i de store byene og i pendlerkommunene rundt vil befolkningen øke kraftig, sier salgsdirektøren, som allerede merker presset på boligprisene i disse områdene.
&nbsp;
Neste millionpassering blir den raskeste
I følge SSBs mest sannsynlige anslag passerer Norge 6 millioner like etter 2030. Det blir i så fall den raskeste millionpasseringen i norgeshistorien. Da vil Norge ha gått fra 5 til 6 millioner innbyggere på under 20 år, sier Skjelvan.
Hver tredje nordmann bor nå på østlandet
- Innen 2060 passerer vi 7 millioner og før 2090 har vi blitt vi 8 millioner, dersom SSBs mest sannsynlige scenario slår til.
Og store deler av denne veksten vil komme i Stor-Oslo, i følge byrået.&nbsp;
&nbsp;

- Snart bor hver tredje nordmann på Østlandet og denne sentraliseringen legger et stort press på regionen både ift boligbehov og behov for infrastruktur.&nbsp;(Foto: NTB)
&nbsp;
Folk lever lenger - det gir også et økt boligbehov
Det er tre forhold som påvirker befolkningsveksten: antall fødte minus antall som faller fra, og innvandring.
SSBs beregninger viser nå at det faktum at folk lever lenger vil slå kraftig ut. Det fødes omtrent like mange, men et overskudd oppstår når ikke like mange faller fra. Antallet eldre vil stige betydelig i årene framover. Hver femte person i Norge vil være 70 år eller eldre i 2060. Til sammenligning er bare hver niende person fylt 70 år nå i 2016.
Antallet eldre stiger betydelig&nbsp;og disse etterspør i økende grad leiligheter
Aldringen blir dessuten mye sterkere i distriktene enn i byene fordi de unge flytter inn til byene pga skole og jobb.&nbsp; SSB forventer at bare 12 prosent av Oslos befolkning vil være 70 år eller mer i 2040, mens andelen eldre vil være over 30 prosent i enkelte distriktskommuner.
&nbsp;Vi som jobber med eiendomsmegling følger nøye med på befolkningsutviklingen i ulike deler av landet sier Jørn Are Skjelvan, nybyggsjef i DNB Eiendom.&nbsp;(Foto:Inviso)
&nbsp;
Storbyene vil vokse mye de neste årene i Norge
SSB forventer at befolkningsveksten framover først og fremst kommer i sentrale strøk. Spesielt vil storbyene vokse mye.
- Hvis deres mest sannsynlige anslag slår til, passerer Oslos befolkning 700 000, Bergen 300 000 og Trondheim 200 000 innbyggere i løpet av de neste ti årene, sier Skjelvan.
Urbaniseringen av Norge lar seg ikke stoppe, alle byene vokser
&nbsp;
De forventer også kraftig vekst i mange av kommunene som ligger i nærheten av storbyene. Noe vi allerede ser i boligprisstatisikken, typiske pendlerkommuner opplever allerede sterk prisvekst.
Andre kommuner vil derimot få nedgang i folketallet. Disse kommunene ligger stort sett i den nordlige halvparten av landet, og mange av dem ligger usentralt til.
&nbsp;

Befolkningen i Norge blir stadig eldre, og det er jo positivt. Samtidig betyr det at det vil trengs flere boliger framover. Eldre mennesker er friskere og klarer seg selv i stor grad, de blir boende i egne boliger lenger enn før (Foto: Istock)&nbsp;
&nbsp;
Hvor mange boliger trenger vi framover?
Når vi stadig blir flere og trenden samtidig er at vi bor færre sammen, så blir boligbehovet stort. Det må bygges, og det må bygges der folk vil bo og jobbe, sier Skjelvan. - Prognosesenteret har regnet ut at Norge vil trenge ca 31 000 nye boliger hvert år framover. - Ikke uventet har Oslo det høyeste boligbehovet, 2 av 10 boliger vil måtte bygges her. Akershus og Hordaland følger på de neste plassene.
Minst 2 av 10 boliger må bygges i StorOslo
Utfordringen nå ligger i at boligbyggingen går altfor sakte i forhold til behovet. Spesielt i Oslo bygges det altfor lite, sier nybyggsjefen. Boligprodusentene har beregnet at det må bygges 6600 nye boliger hvert år de neste årene for å holde tritt. - I dag, og i planene for de neste årene, ligger byggetakten på rundt 3000 nye boliger i året i hovedstaden. Det er altfor lite.
- Løsningen for en velfungerende tilbudsside i boligmarkedet er at kommunene nå regulerer et tilstrekkelig antall områder og boligprosjekter for bygging. Hvis ikke er jeg redd prispresset på de boligene som er vil øke ytterligere, sier han.&nbsp;&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Les også: Hvordan spår vi boligprisene framover?

Det som driver boligprisene opp eller ned er kort sagt&nbsp;antall mennesker på boligjakt sett opp mot antall boliger til salgs, sier adm. dir. Terje Buraas i DNB Eiendom.&nbsp;
- I tillegg spiller prisen på boliglån sterkt inn, sammen med følt jobbsikkerhet.
&nbsp;
Norge består av veldig mange ulike boligmarkeder
Norge består at mange boligområder, med ulikt etterspørsel. Stort sett det eneste alle markedene i Norge har til felles er rentenivået på boliglån.&nbsp; &nbsp;
-&nbsp;De to andre&nbsp;forholdene kan&nbsp;være vidt forskjellig på&nbsp;ulike steder i landet, ja til og med fra bydel til bydel i samme by.&nbsp;Derfor er det viktig å ha lokalkunnskap om et marked for å lage et godt estimat om videre utvikling. Det har vi.
&nbsp;

I Norge styres boligprisene av tilbud og etterspørsel. Både tilbudet og etterspørselen er veldig ulik fra by til by, og fra land til by. Prisene i Bergen utvikler seg for eksempel ulikt fra de i Stavanger og Oslo. (Foto: NTB)
&nbsp;
Tilbud og etterspørsel avgjør boligprisene
Ethvert fritt marked, som jo alle boligområder i Norge er, vil påvirkes av hvor mange som er på jakt etter det du skal selge akkurat der.
Hvis mange ønsker å kjøpe og få selge i ett område, oppstår det prisoppgang der.
Er det mange som ønsker å bo der du skal selge presser det prisen oppover.
- Et marked med flere kjøpere enn selgere kaller vi selgers marked. Et slikt marked hadde vi for eksempel i Oslo i 2016 og nå på begynnelsen av 2018, sier Terje Buraas.
Befolkningsvekst i Oslo over lang tid, kombinert med lite bygging av nye boliger, forklarer langt på vei den voldsomme prisveksten vi har hatt i landets hovedstad de siste 10 årene.
Dette siste året har mange nybygg blitt ferdigstilt i Oslo, og prisveksten har dermed roet seg.
&nbsp;
Oslos befolkning fortsetter å vokse
SSBs befolkningsframskriving viser dessuten at Oslos befolkning vil øke til 700000 innbyggere ila de neste ti årene.&nbsp;
I Oslo tettsted, altså Oslo med pendlersonene rundt, bor det nå over 1 million mennesker, og tilflyttingen til området vil bare øke i følge SSB.
Etterspørselen etter boliger i hovedstaden vil etter all sannsynlighet fortsette.&nbsp;
- Det kom rundt 15 000 nye Osloborgere til byen hvert år fram til 2016, så roet det seg. De siste to årene har tilflyttingen ligget på rundt 6000, men SSB mener tilflyttingen vil øke til rundt 8000 nye til byen årlig.
Samtidig vet vi at det er planlagt bygget rundt 3000 nye boliger i Oslo per år framover. Og at over 40 prosent ønsker å bo alene.
Det regnestykket sier oss at etterspørselen etter boliger i Oslo fortsatt vil være god.
&nbsp;
Les også: Befolkningsvekst gir videre prispress&nbsp;
&nbsp;

Det har blitt bygget mye i Oslo de siste to årene, og mange av disse leilighetene står ferdig nå inn mot 2019. Det monner likevel ikke, hvis vi skal tro SSB befolkningsprognoser vil vi trenge enda flere boliger fram mot 2021 (Foto: NTB)&nbsp;
&nbsp;
Økonomien kan stoppe etterspørselen i boligmarkedet
Etterspørselen kan imidlertid avta brått dersom folk blir usikre på egen økonomi eller mister jobben, sier Buraas.
- Det har vi sett i Stavanger, som gikk fra å være en by i sterk vekst med galopperende boligpriser, til å bli en fraflyttingskommune hvor det brått ble veldig vanskelig å få solgt noe som helst. I alle fall til den prisen boligselgerne selv ville ønsket seg.
– Det kan sitte langt inne og akseptere at du må selge boligen din til en lavere pris enn du selv kjøpte den for.&nbsp; Forståelig nok.
&nbsp;Folk bor der de jobber og jobber der de bor.
Heldigvis ser vi nå tegn til god bedring i Oljehovedstaden, det er nå bedre balanse mellom antallet kjøpere og selgere, noe som gir bedring også i prisene. Vi tror etterspørselen vil øke i dette området framover.&nbsp;
Arbeidsmarkedet er i bedring i Rogaland, og at det finnes jobber på et geografisk område har&nbsp; mye å si for etterspørselen i boligmarkedet. Dette er det viktig å ta hensyn til når du skal spå boligprisene.&nbsp;
Les også: Dette er reglene for låneopptak til bolig&nbsp;
&nbsp;

Etterspørselen i en boligmarked kan snu brått. Dersom nok boligkjøpere blir utrygge på egen inntekt, verdien av egen bolig eller hvor mye renten skal opp, så avtar besøkene på våre på visninger raskt.&nbsp; (Foto: NTB)&nbsp;
&nbsp;
Økt boligrente kan også stoppe etterspørselen
I årene etter Finanskrisen i 2008 gikk prisen på norske boliglån en vei: nedover. I områder med utsatte eksportbedrifter og økt arbeidsledighet var dette god medisin for å hjelpe bedrifter med konkurransevnen og arbeidsledige til å klare boutgiftene sine.
I områder med lav arbeidsledighet og høye lønninger, som på østlandsområdet, virket lav rente imidlertid som bensin på forbruksbålet, og på låneviljen.
Utfordringen med lave renter er at de virker ulikt på ulike steder
- Folk har fått mer og mer penger å bruke, og et stort flertall har brukt de ekstra pengene til å kjøpe seg opp i boligmarkedet ved hjelp av høyere låneopptak.&nbsp;
Skulle boligrenten imidlertid bli satt opp et par-tre prosentpoeng, vet vi at mange vil slite, sier Buraas. Spesielt unge mennesker med mye i lån og lite oppspart kapital kan da få det tøft. - Når det blir dyrere å bo, vil også færre ønske å bytte til en større bolig, og etterspørselen faller.
Faller etterspørselen, faller også prisene.&nbsp;
&nbsp;
Hva skal til for å få et boligkrakk?
De siste ti årene har det ikke manglet på spådommer om&nbsp;krakk i det norske boligmarkedet (kraftig og brått prisfall red.anm). Bakgrunnen har vært den lenge vedvarende boligprisveksten.
Boligprisene har stort sett gått en vei siden 1992, og i mange av årene har prisene vokst mer enn lønningene. Noe som i seg selv,&nbsp;i følge økonomene, er et varseltegn.
– Skal vi se på hva som tidligere har utløst boligkrakk må vi imidlertid se på mer en vekst alene. Sist det krakket her i Norge var boligrenten politisk styrt. Gro-regjeringen satte bremsene på etter åttiårenes lånefest og satte renten kraftig opp: I 1990 var boliglånsrenten hele 15 prosent! Mange klarte ikke lenger betjene lånene sine og måtte selge. Da var krakket et faktum.
Boligkrakk skyldes et brått fall i etterspørselen etter boliger
Andre krakk vi kjenner til er blant annet boligkrakkene i Irland og Spania etter finanskrisen. Disse ble imidlertid utløst av andre grunner: Begge disse landene hadde satt i gang en enorm boligbygging. Da mange mistet arbeidet pga mangel på videre finansiering, dro tusenvis av arbeidsinnvandrere hjem igjen. Tilbake sto de tomme husene ingen lenger ville ha. Markedet krakket.
Boligkrakk oppstår som regel på grunn av stor ubalanse mellom tilbud og etterspørsel. Det har vi ikke i Norge i dag.
&nbsp;
Les også:
Boligprisene og hvordan de har utviklet seg i Norge
Våre beste tips til boligkjøpere

&nbsp;
Etter at verden våknet til den overraskende nyheten om at Storbritannia går ut av EU, har børser over hele verden falt. Også oljeprisen har sunket mye i morgentimene denne fredagen.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Vil&nbsp;Brexit påvirke det norske boligmarkedet?
Det er i hovedsak tre forhold som driver boligprisene i Norge enten oppover eller nedover, forklarer Halvorsen: Boliglånsrenten, arbeidsmarkedet og troen på om prisene skal fortsette opp eller ikke. - Disse tre forholdene igjen påvirkes av oljepris, børsutvikling og valutakurser.&nbsp;
Akkurat nå er det mye usikkerhet i finansmarkedene og oljeprisen har også sunket, men våre makroanalytikere mener at uroen vi nå ser er av midlertidig karakter. Børsuro og oljeprisfall taler dessuten for at renten vil bli holdt lav lenger, noe som normalt vil holde prisene oppe i boligmarkedet.&nbsp;
Det er i hovedsak tre forhold som driver boligprisene i Norge enten oppover eller nedover
Tror effekten på boligmarkedet blir liten
Oppgang eller nedgang i det norske boligmarkedet avhenger dermed av hvor usikre det norske folk blir på egen jobb og økonomi. – Men akkurat nå opplever vi at folk flest ikke ser andre kortsiktige effekter enn at ferien deres har blitt enten dyrere eller billigere, sier Halvorsen.
Unntaket kan også denne gangen være i Stavanger-området der lysningen vi har sett i det siste igjen kan bli satt på vent på grunn av nytt oljeprisfall. – Ellers i landet opplever vi imidlertid ingen demper på folks kjøpelyst. Nordmenn kjøper for å bo og etterspørselen er relativt konstant, sier Halvorsen.
Nordmenn kjøper for å bo og etterspørselen er relativt konstant
Hva med på litt lenger sikt?
En eventuell effekt i boligmarkedet vil først komme dersom uroen i verdensmarkedene slår ut i lavere konkurransekraft og dertil hørende oppsigelser i norske bedrifter, sier Halvorsen. – Hvis det blir slik at majoriteten av den norske befolkning blir usikre på om de har jobb de neste årene, eller renten settes kraftig opp, så vil det slå ut i boligmarkedet.
– Noe slikt kan vi imidlertid ikke se noen tegn&nbsp;på nå, sier Halvorsen. Han minner om effektene av Finanskrisen i 2008: Da var verdens finansmarkeder i enda større ubalanse og usikkerheten var til å ta og føle på. Boligmarkedet&nbsp;her i Norge stoppet da&nbsp;opp i noen måneder. Men selv da falt prisene bare 2 prosent gjennom&nbsp;et&nbsp;års tid før det igjen snudde.&nbsp;
Vi har ingen tro på boligprisfall, i alle fall ikke på kort sikt&nbsp;
&nbsp;

Figuren viser boligprisenes utvikling fra 2003 til i dag: Under finanskrisen falt boligprisene i mange land, også i Norge. Prisfallet var på totalt -2 % gjennom 2008.

Befolkningsveksten i Norge er historisk høy og dette forventes å fortsette. Befolkningsveksten kommer spesielt i de store byene. I Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger er det beregnet at antallet innbyggere vil øke med om lag 30 prosent fram mot 2030. Og mønsteret er tydelig.
Over hele landet er befolkningsveksten størst i byene og i større tettsteder. Dette skaper et stort behov for nye boliger. Det fører også til press på arealer og infrastruktur. For å møte utfordringene med befolkningsveksten har regjeringen lansert nye retningslinjer for å få samordnet planleggingen av utbygging og transportsystem.
– Vi må utvikle kompakte byer og tettsteder med korte avstander mellom ulike gjøremål. Dette vil redusere arealforbruk og transportbehov og styrke grunnlaget for kollektivtransport, sykkel og gangveier, sier kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner.
Hva skaper et godt bomiljø?
– Å skape trivsel og gode bomiljø samtidig som folk bor tettere i byene er en stor utfordring. Når det skal bygges mange nye boliger med kort vei til butikker og kollektivtilbud, må det bygges tett, sier sivilarkitekt og forsker Lene Schmidt i Norsk institutt for by- og regionforskning (Nibr).
– På den andre side trenger vi også gode uterom og leiligheter i varierende størrelser. Hvis det bygges mange små boliger med trange uterom risikerer vi stor gjennomtrekk av beboere. Det gir ustabile og dårlige bomiljøer
Sats på uterom
Sammen med kollega Jon Guttu i Nibr har hun laget rapporten ”Fortett med vett”. Her har de sett nærmere på 27 nye boligprosjekter i fire norske byer. Målet med prosjektet var å løfte frem de gode eksemplene, men resultatet var nedslående. Bare tre av prosjektene kunne betegnes som forbilledlige. Det var Bassengtomta i Trondheim, Georgernes Verft i Bergen og Spikerfabrikken i Stavanger. &nbsp;
– Heller ikke de tre prosjektene er feilfrie, men har høy kvalitet i både materialbruk og uterom. I tillegg tilfører de byen kvaliteter, sier Schmidt.
De øvrige prosjektene ble vurdert å være for dårlige, selv om noen hadde enkelte gode løsninger. Et av hovedproblemene var at prosjektene ga lite tilbake til byfellesskapet i form av butikker, service, kafeer og kulturtilbud på gateplan.
– Det dreier seg også om hvordan de nye prosjektene knytter seg til den eksisterende byen. Du får kanskje ikke plass til en fotballbane i boligprosjektet, men du kan sørge for at barna kommer seg sikkert frem til en nærliggende&nbsp;ballbinge via trygge gang- og sykkelveier, sier Schmidt.
Barnevennlig og tettbygd
Tettheten og arealknappheten trekkes frem som det største problemet. Det gir trange og skyggefulle utearealer på bakken, og dårlige sol- og lysforhold på terrasser, balkonger og i boliger. Det fører også til problemer med innsyn. Problemer som skyldes høy tetthet er også vanskelig å gjøre noe med i fremtiden. Det er noe beboerne må leve med, påpekes det i rapporten.
Prosjektleder i Bylab ved Norsk Design og Arkitektursenter, Morten Ragnøy Ednes, mener det er fullt mulig å skape gode boområder selv om det fortettes.
­– Vi har eksempler på det i Oslo, blant annet Torshov-området, som både er barnevennlig og forholdsvis tettbygd. Der er det en fin miks av butikker og kafeer, åpne gårdsrom hvor barna kan leke, og fine grøntområder, sier han.
Bygg variert
Ednes mener i likhet med Schmidt at mange av de nye prosjektene som bygges i dag har for trange og mørke uteområder. Dette fører til at de ikke blir brukt.
­–&nbsp;Fellesarealene må være med å styre resten av prosjektet slik at vi får uterom som er gode å være i. Kvaliteten på leilighetene er også viktig. Fasadene må være hyggelige og innbydende. I stedet for en mur bør det etableres butikker, kafeer og restauranter på gatenivå.
Ednes er også opptatt av variasjon, både i bebyggelse og beboere.
­– Variasjon har en verdi i seg selv. Bygger du leiligheter i forskjellige størrelser, får du folk i ulike livssituasjoner med ulike behov til å flytte inn, avslutter han.

– Mye tyder på videre prisoppgang også neste år, selv om oljeprisfall og ringvirkninger kan påvirke negativt i enkelte lokalmarkeder. Rentekutt og fortsatt befolkningsvekst vil ha sterkere påvirkning på boligmarkedet enn oljepris, sier Terje Halvorsen, administrerende direktør i DNB Eiendom.
 Regionale forskjeller
– For hele Norge tror vi på en prisvekst på to til tre prosent i år. Og som vanlig vil det være store regionale forskjeller på boligprisutviklingen, sier Halvorsen.
– Vi tror Tromsø i nord igjen blir vekstvinner med en prisoppgang opp mot seks prosent neste år, mens oljebyen Stavanger og områdene rundt vil få en flat prisvekst, rundt null. På Sørlandet ser vi at det lysner noe, så vi har tro på en vekst opp mot fire prosent i Agder-fylkene, sier Halvorsen.
Også boliganalytiker i Prognosesenteret Bjørn Erik Øye har tro på vekst i boligprisene neste år, selv om vi er inne i et omslag i økonomien.
– Vi tror ikke veksten vil bli like sterk som i fjor, men det er i alle fall ingenting som tyder på et fall i prisene. Våre prognoser for 2015 tilsier en boligprisvekst på cirka 4-5 prosent, med en utflating utover sommeren og høsten, sier Øye.   Bygges for lite
Øye mener den lave boligbyggingen bidrar til å holde prisene oppe.
– Det er et stort underskudd i boligforsyningen. Denne situasjonen holder boligprisene oppe. Slik har det vært i mer enn ti år, med noen få unntak, sier han.  Forskningsleder i Statistisk sentralbyrå (SSB), Torbjørn Eika, ser ikke for seg noen betydelig vekst i boligprisene neste år og peker på endringstrekk i økonomien.
– Ringvirkningene av investeringene i oljesektoren gjennom mange år, har smittet over på boligprisutviklingen. Nå er vi imidlertid midt inne i et omslag i økonomien, og jeg tror vi vil få en langt mer moderat prisutvikling enn vi har sett tidligere år. Den viktigste vekstmotoren er skrudd av, sier Eika.  Psykologien kan påvirke
Eika mener økt arbeidsledighet, lavere reallønnsvekst og mindre tro på fremtiden, trekker i retning av at boligprisene vil utvikle seg svakt.
– Jeg tror vi blir mindre optimistiske en tid fremover, men dette vil snu. I år tror vi prisene først vil falle og så stige slik at de som årsgjennomsnitt blir omtrent som i fjor.  I 2016&nbsp;regner vi med at de vil de stige med to og et halvt til prosent, altså litt over veksten i det generelle prisnivået og dermed en positiv, men liten realboligprisvekst, sier Eika.
Også Øye er spent på hvordan pyskologien vil slå ut i boligmarkedet.
– Selv om den såkalte gullalderen i norsk økonomi er over for denne gang, er jeg forundret over svartmalingen. Det er selvfølgelig alvorlig når folk mister jobben, men at investeringstakten i oljeindustrien skal ned har vi visst lenge.   Ingen grunn til å skru av lyset
Han mener situasjonen skaper et mer pessimistisk bilde enn vi er vant til.
– Jeg tror det er litt tidlig å stenge av lyset i AS Norge, selv om vi ikke kan utelukke at psykologien slår inn slik at både forbruket og boliginvesteringene reduseres en periode. Men i den grad lyset er slått av, er vi nordmenn raske til å skru det på igjen. Renta vil heller gå ned enn opp. Arbeidsledigheten er fortsatt lav selv om den stiger noe. Tilgangen på boliglån er god og det er billig å låne penger til bolig. Per i dag bruker vi bare tre prosent av avkastningen i Oljefondet, så vi har mye å gå på, ramser Øye opp.  FAKTA:&nbsp;Dette kan påvirke boligprisene 
Opp:  Lave renter fremover, lite nybygging, realinntekten øker, fortsatt befolkningsvekst, tro på egen økonomi, rekordhøye leiepriser.
Ned: Lavere oljepris, økning i arbeidsledigheten, negativ psykologi, strammer utlånspraksis, «finanskrise» i Eurosonen, avtagende befolkningsvekst.  Dette tror ekspertene om boligprisene Prognosesenteret: + 4-5 prosent DNB Eiendom: +cirka 3 prosent Eiendom Norge: Statistisk sentralbyrå: 0,2 prosent??

Boligprisene steg med 0,3 prosent fra november til desember 2014 og det ble solgt hele 3 172 boliger, noe som er 12 prosent flere enn i desember 2013. Korrigert for sesongvariasjoner gikk boligprisene opp 1 prosent i løpet av forrige måned.&nbsp; En boligprisoppgang som er sterk til desember å være, og topper et år med en vekst få mente var mulig ved begynnelsen av året.
Stavanger et unntak i desember
Alle de store byene med unntak av Stavanger opplevde prisvekst i desember. Alle regioner har nå positiv 12 måneders vekst, Stavanger har svakest utvikling med 2,4 prosent, mens Tromsø skiller seg kraftig ut med en 12 måneders vekst på hele 16,6 prosent.
&nbsp;
Selgers marked nå i januar
I hele 2014 ble det solgt 85 666 bruktboliger, noe som er 4,7 prosent flere enn året før, og et rekordhøyt antall i Norge. - Vi i DNB Eiendom solgte 22 803 boliger i fjor og salget fordelte seg jevnt i alle deler av landet.&nbsp; Ved begynnelsen av 2015 ser vi imidlertid at det flere steder nå er færre boliger til salgs enn normalt i starten av januar.&nbsp; Og en effekt av færre boliger til salgs er en veldig god salgsstart. &nbsp;Boligkjøperne virker å være like mange nå i januar som i desember.&nbsp; Våre meglere opplever stor interesse både for "overliggere" fra i fjor, og nye boliger som kommer inn.
Forventer prisoppgang i starten av 2015
På grunn av det lave antall boliger til salgs ved inngangen til dette året, venter vi et fortsatt aktivt marked med prisoppgang i første kvartal. Våre prognoser for 2015 tilsier også i år store regionale forskjeller, der vi også i år spår høyest vekst i Tromsø med 7 prosent, og lavest i Stavanger-regionen med +/- 0 prosent. For landet som helhet forventer vi videre prisoppgang, mye grunnet den lavere boligrenten og et tilbud som fremdeles er lavere enn etterspørselen.

Boligmarkedet

- Vi tror på prisvekst i boligmarkedet i 2019

Boligmarkedet

Befolkningsvekst gir økte boligpriser

Boligmarkedet

Slik møter vi befolkningsveksten i byene

Boligmarkedet

- Vi tror det blir kjøpers boligmarked i Bergen neste år!

Boligmarkedet

Hvordan spår vi boligpriser framover?

Boligmarkedet

Tror på moderat prisvekst

Boligmarkedet

Kommer det et boligprisfall snart?

Boligmarkedet

Vil BREXIT påvirke norske boligpriser?

Boligmarkedet

Tro på videre prisvekst i 2015